revision

09:20 법원 도착

- 대출상담사 분들과 경매 입찰을 위해 대기하는 사람들

10:00 법정 개정 및 경매절차 브리핑

- 약 5~60여명 배석.


10:10 입찰표 교부
~ 11:10 입찰 마감

- 배석한 사람들의 2배는 더 온거 같음. 브리핑은 생략하고 타이밍 맞춰서 응찰만 하러 온 사람들이 많았다.

- 스터디 내지 학원에서 무리지어 온 사람들도 보였고, 부동산 업자 내지 4~60대 어머님 분들이 많이 보임.

https://blog.naver.com/ordinary_people1/222933357280

이더리움 스테이킹 수익률은 업비트 대비 바이낸스가 더 높은편

https://blog.naver.com/dicecasts/222921298617

<선 요약>

1. 무리한 영끌하지 말라

2. 언젠간 오르지만 그 기간이 10년이 넘을 수도 있다

3. 대출 거의없는 실거주 1채는 오케이

ㅇ 일시 : 2022. 11. 12 (토) 10:30 ~ 12:30, 14:00 ~ 15:00

(10:30 ~ 12:30, 맑음)

ㅇ 공덕동 공덕삼성래미안 4차 4단지

05년식 597세대 아파트

- 시세 : 25평 전세가 5.9 내지 6 -> 원래는 6.5억 인데 조정할 예정이고 가능할 것으로 보임

- 임장한 매물은 베란다 확장이 되어있지 않았지만 꽤 넓다라는 인상을 받았음 (처음 본 매물이라 그런거였을지도;;)

방은 두 개(안방, 드레스룸) + 주방과 마주보고 있는 공간을 미닫이문으로 여닫을 수 있어 서재 겸 식탁으로 활용 중이었음

열두시 이후에 채광이 제일 좋다는 남서향임에도 불구하고 매물을 확인한 열시 반 정도에도 채광이 굉장히 좋았는데 

탑층이라 그랬던 것 같기도 함

조망도 괜찮은 편이었음

아주 괜찮다는게 물건 보고 나오면서 든 인상.

(뒤의 신축들 감안하면 좀 아쉽지만, 그를 덮어주는 채광과 시야)

ㅇ 공덕동 공덕삼성래미안 3차 

2004년식 616세대 아파트

- 시세 : 25평 전세가 5.5억

- 못보고 나옴

- 중개소는 보기 전에 미리 비추함. "싼 데에는 이유가 있다. 신형 아파트를 기대한거라면 실망할 것. 앞의 4차가 더 낫다"

+ 공덕 삼성 래미안 3,4차 전세 가격 시세 감안했을 때 전세 살 생각이면 같은 값에 신축인 아현동 마포더클래시로 가는게 낫다는 이야기

+ 만약 신형 아파트에 사는 게 최우선 순위라면 7.6억에 마포 프레스티지 자이(현 시점 마포 대장 아파트)로 가는게 최선. 커뮤니티 감안

ㅇ 공덕동 공덕삼성래미안 5차

2011년식 794세대 아파트

- 시세 : 25평 전세가 6.2억

- 지나옴. 마래푸와 인접한 입지라는 점이 반영돼서 상대적으로 가격 방어 중. 

- 하지만 "같은 가격이면 마래푸가 더 낫다"

ㅇ 북아현동 이편한세상 신촌 4차 17층

2018년식 1,910세대 아파트

- 시세 : 23층 6.7억 중개소 강추 / 17층 7억

(원래 25평 시세는 전세 9억 이상이었는데 내려온 것)

- 래미안 4차 대비 서재방이 하나 더 있음. 이후의 신촌그랑자이, 공덕자이, 힐스테이트가 이편한세상신촌과 같은 구성(방 세개)임을 감안하면 00년대에서 10년대로 넘어오면서 방을 3개 빼놓는 식으로 변화한 것으로 보임 

- 베란다 확장시공되어 있어서 공간이 여유로운 느낌

- 다만 약간 방들이 그늘졌다는 인상을 받음. 층수가 낮은 편이 아니었음에도 불구하고.

- 주상복합으로 아현역과 에스컬레이터로 연결되어 있는 점이 장점이라고 함 

- 5년 내 지어진 아파트 답게 커뮤니티 갖춤

날짜는 맞출수 있다

사족1) 

ㅇ 북아현2구역

관리처분 바로 전단계

예상 소요시간은 7~8년

피가 10억 정도 25, 34평 상관없이

하지만 최근 7억 수준으로 떨어짐

사족2) 

ㅇ 북아현3구역

피 7억 수준으로 보면 됨

ㅇ 아현동 공덕자이 11층

2015년식 1,164세대 아파트

- 시세 : 25평형 전세 6.2억원

- 등기 안 났음 - 공급계약서로 은행 전세자금대출 가능 - 시세보다 저렴

(종교부지 소송 때문에 6년째 등기 안 되는 중 - 상대적으로 오래 지속되고 있는 상황)

- 팬트리는 없음

- 집에 짐이 없어 상대적으로 더 넓어보였음

- 주방 면적 감안했을때 식탁 놓기는 어려워보임

- 현재는 남향으로 공덕역까지 시야가 트여있지만, 공덕1구역 재개발 공사가 시작 되면 공사기간 소음 및 채광, 시야 등 영향 있을것

- 단지는 깔끔했으나 출입구가 언덕져서 쉽지 않아보였음

사족3) 

ㅇ마포더클래시

- Sk, 아이파크 컨소시엄

- 자이가 커뮤니티는 상대적으로 더 좋다

- '22.11.30 준공, ‘23.2.5까지 입주

- 시세는 25평형 전세 5.5억원

ㅇ 대흥동 신촌그랑자이 1단지 11층

2020년식 1,248세대 아파트

- 시세 : 25평 전세 7억대, (but, 지난주에 6억에 거래된 전세 계약 있었다고 함. 사정에 의한 거라고는 하지만 영향은 미칠 것.)

- 2호선 이대역과 붙어 있음

- "마래푸 대비했을 때 단지에서 초등학교가 멀어서 초등학생 자녀 키우기에는 좀"

- "신축이라 신혼 살기는 괜찮을거 같은데"

- 붙박이장이 방마다 있음, 하지만 안방 붙박이 장은 좀 큰 편이라는 인상. 매트리스와 침대 세팅해두면 안방이 좀 비좁은 느낌이었음

- 25평형에도 냉장고, 김치냉장고 풀옵션. 

- 신혼 부부가 살기에는 별다른 가전을 준비하지 않아도 된다는 메리트. 다만 이전에 갖춘 가전이 있다면 디메리트.

- 조합원 물량 일반분양 물량에 적용된 옵션(심지어 출입 패드에도)에 차이가 있어서 거래시 확인 필요

ㅇ 같은 아파트(신촌그랑자이) 2단지 5층

- 1단지에서 도로를 사이에 두고 건너가야 함. 역과의 거리는 그만큼 멀어지는 단지.

- 다만 4개 동으로 구성되어 있고 바로 옆에 노고산이 접해 있어서 아늑하고 조용한 느낌. 노고산은 서강대 통해서만 올라갈 수 있어서 산책은 어려움.

- 임대세대(출입문이 분리되어 있는)가 지상 3층까지 독립된 단지를 형성하고 있는데, 그 위에 2단지 네 개 동이 위치해있어서 1층이 기본 3층 높이이고, 시야에 아직 개발되지 않은 주거, 상업 지역이라서 시야가 굉장히 잘 트여있는 편.

- 통창으로 저 멀리에 마포 프레시티지 자이 보임. 지도를 보면 알겠지만 꽤 먼 거리인데 그 사이에 시야에 걸리는 건물이 없음. 소파에 앉으면 걸림 없이 하늘 뷰.

사족4)

현재 기준 반전세 월세가 전세 대비 괜찮음

(12:30 ~ 14:00)

점심식사 - 황금콩밭

- 미슐랭 위엄

- 두부전골, 생두부, 보쌈, 굴김치 모두 완벽

(14:00 ~ 15:00, 흐리다가 비)

ㅇ 아현동 마포래미안푸르지오 4단지

2014년식 3,885세대 아파트

- 시세 : 6억대?

- 기존 대장 아파트였지만 세월이 흐른 인상

- 더클래시와 주변 신축 아파트 영향으로 전세가는 점차 낮아지지 않을까 예상됨

- 공간 활용면에서도 주변 신축 (신촌그랑자이, 이편한세상신촌, 힐스테이트신촌) 대비 아쉬운 모습. 집이 비었는데도 좁아보이는 느낌.

- 아쉬웠다. (다만 오후에 흐려지고 비가 오기 시작한게 인상에 영향을 줬을수도 있음)

ㅇ 북아현동 힐스테이트 신촌 

2020년식 1,226세대 아파트

- 시세 : 25평형 전세 5.5억

- 상대적으로 싼데는 이유가 있음 2. 

- 올라가는 길이 정말 높은 언덕이었고, 가는 도로 옆에 아무런 시설이 없었음. 중앙선 철도 정도.

- 서재방에 환풍기 공간이 들어가게 되면서 먹는 공간이 있었음. 보기 좋지 않았음.

- 산 위라 시야는 좋았고, 단풍 보기에는 좋았지만 생활 면에서는 부담이 있지 않을까 싶음

- 진입하자마자 주차한 주차장이 건물 기준으로 지하 4층에 해당. 지하 주차장 내부에서도 경사 감안해서 반층씩 층고가 올라가는 구조였음.

ㅇ 총평과 느낀 점

더클래시 이야기를 워낙 많이 들어서 12월에 한 번 가보고 싶다는 마음이 듦 

북아현, 신촌 일대에 생긴 신축 아파트들의 컨디션이 상대적으로 좋았음

원탑은 신촌그랑자이 - 단지 관리나 커뮤니티 시설, 평지의 이점 등

마포일대의 00년 ~ 10년대 중반 아파트들은

언덕 지형이 주는 불편함, 주변 신축 아파트 공급으로 인한 상대적인 구형화로 인해 

시세 면에서도 내려갈 요인이 큰 것으로 보여서 굳이 거래를 서두를 이유는 없을것 같다는 생각.

본 것

기준금리(원가) 변화

2000년대 3.25 ~5.25%
2010년대 이후 0.5% ~ 3.25%

주담대(가격) 변화
2000년대 5~8%
2010년대 2~6%
현재 4~5%

-> 오르락내리락 했음.
주담대 금리는 기준금리 + 마진


ㅇ 대출이 미치는 영향 - 시장

기준금리와 매매주시군 상관관계는 높지 않다.
금리 외에 다양한 요인(지역경기, 수급상황 등)이 영향을 준다.
- 서울은 금리가 올라도 상승했음, 지방은 조정 (05~08)
- 서브프라임시기 직후 금리 인상기에는 창원 등 해안 공업도시 호황으로 급격하게 오름 (09~10)

ㅇ 대출이 미치는 영향 - 개인

주담대 금리별 상환액
주담대 금리는
‘18 ‘19 ‘20 ’21 ‘22
3.5 3.2 2.5 2.5 3.9

계산해보면 금리에 대비할 수 있음. 1.5% 올라가면 월에 얼마씩 올라가는지 알고 대응(월 35? 월 50?)
어떤 준비를 했느냐에 따라 거주를 유지할 수도 뱉어낼 수도 있음.
-> 영끌하면 안 된다.

혹여 부담되는 상황에서 금리 인상기 집을 팔고 싶지 않다면, 집을 전세를 놓으며 주담대 상환하고 같은 단지 반전세, 월세로 피신하겠다.
같은 상황에서 매수를 고민하는 경우, 전세 끼고 사고 금리 인하기에 주담대 받기도 방법.


ㅇ 지금시기 대출을 올바르게 활용하는 방법

금리와 한도

금리
가산
: 은행에 담보대출 수요가 몰리지 않을 때 (수요-공급 법칙)
  상승장 + 규제 -> 금리 제일 비쌈
  하락장 + 완화 -> 조건 제일 좋음

할인
: 개인 신용 관리 - 연체하지 말아야
평잔이 많을수록 유리, 담보대출 일으킬 거면 은행 하나에 몰아두고 우대금리 받기
대출 창구 직원소개 또는 친분 활용 - 대출도 실적이니까. 지금같은 시점.

형태
: 금리인상 두렵다면 고정금리(혼합형) 설정 이후 대출기간 중 대환 검토


한도
DSR 계산시 상환 기간. 담보대출(30년) >> 신용대출(5년)
-> 담보대출 6억 = 신용대출 1억 (개략적으로)
-> 신용대출 상환해서 DSR 여력을 만들고 주택담보대출 이용
          
주담대 받으려면 지금 신용대출 다 상환하고 난 다음 주담대 받고 신용대출 다시 받는 것이
주담대 가장 많이 받을 수 있는 방법이다.

정책
: 새 정부 DSR, LTV 변경 안 검토.


대출은 주거래 은행에서 받을게 아님. 거르고.
부동산 대출상담사 이용 - 비용 안 들어감.
변동금리가 경험적으로는 대체로 유리해왔음

https://blog.naver.com/minjae0226/222666562102

전체적인 약세장.

스테이블 코인에 대한 수요 증가 중

테라(루나) 가치 상승

에이다와 솔라나가 가진 한 방이 유효할까.

다음 기회는 어디에 있을지.